מקרה בוחן · הנדסת ערך
היזם מיצה כל זכות בנייה.
זה עלה לו 10 מיליון ₪.
המצב שהתקבל
קולגה הפנה אליי לקוח שקיבל תכנון בעייתי — גם שיווקית וגם בעלויות הביצוע. הוא כבר הכין לו תחשיב רווחיות, והתמונה הייתה עגומה.
ההנחיה ליזם הייתה למצות את מלוא זכויות הבנייה. על מגרש בתוואי הררי, בתוך קווי הבניין שהיו, הדרך היחידה להגיע לשם הייתה להפוך את כל 60 הדירות לדופלקסים. על הנייר, ניצול מלא. בפועל: מדרגות בתוך כל דירה, ו-30 מ״ר שטחי שירות לכל אחת מהן.
מה זיהיתי
שטח שירות הוא ההוצאה הברורה ביותר שיזם משלם עליה פעמיים — פעם ברישוי ופעם בביצוע — ולא מקבל עליה שקל. 30 מ״ר לדירה, כפול 60 דירות, זה 1,800 מ״ר שקיימים רק מפני שמישהו החליט לא להשאיר זכות לא מנוצלת.
והדבר השני היה בעמדה. בתוואי הררי קיר התמך קובע שחלק מהדירות יביטו בבטון. התוכנית הציבה את כל הדירות זו לצד זו, ולכן דירות השוק החופשי — אלה שנושאות את ההכנסה של הפרויקט — קיבלו את הקיר בדיוק כמו דירות מחיר למשתכן.
סכמה עקרונית בלבד. אינה שרטוט הפרויקט ואינה בקנה מידה.
מה עשיתי
ויתרתי על הדופלקסים
בדקתי מה הניצול המלא באמת מחזיר, וראיתי שהוא קונה זכויות במחיר של מדרגות בכל דירה ושטחי שירות שאי אפשר למכור.
הפרדתי בין סוגי הדירות לפי כיוון
דירות מחיר למשתכן הופנו אל קיר התמך. דירות השוק החופשי הופנו מערבה, אל הים, וצפונה, אל הרי השומרון.
גזמתי את שטחי השירות
מ-30 מ״ר לדירה ל-10. זה החיסכון שמופיע פעמיים בדוח — גם בעלויות הפיתוח וגם בעלויות הבנייה.
הרצתי את השינוי מול היתר שכבר התקדם
היתר החפירה ואישורי כיבוי האש כבר היו בידיים, והשינוי חייב להוציא אותם מחדש. הרישוי מחדש לקח 8 חודשים, רק כדי להחזיר את הפרויקט לנקודה שבה עמד לפני השינוי. מקצה לקצה, כולל היתרי החפירה, זה לקח 10 חודשים.
התוצאה
אותן 60 דירות, בלי מדרגות בתוכן, עם שליש משטחי השירות שתוכננו. דירות השוק החופשי הפסיקו להביט בקיר.
המספרים בעמוד הם אומדני עלות שלי, מתוך תחשיבי הפרויקט.
כ-3.5 מיליון ₪ חיסכון בעלויות הפיתוח, כ-3.5 מיליון ₪ חיסכון בבניית שטחי שירות, וכ-3 מיליון ₪ תוספת להכנסות: יותר גינות ומרפסות, הפניות נכונות יותר ובינוי פשוט וחזרתי.