הנדסה ששווה מיליונים

ההיתר כבר יצא והטרקטורים עבדו בשטח כשנכנסתי לפרויקט. החניון תוכנן על שתי קומות מרתף, 2,800 מ״ר, ועמד בכל הדרישות — וזו בדיוק הייתה הבעיה. רבע מהשטח ירד, מספר החניות נשאר זהה, והיזם נשאר עם 2.5 מיליון ₪ שלא נקברו באדמה.

היזם הגיע עם שלוש אופציות על השולחן — 78, 95 ו-138 יחידות דיור — וכולן נשענו על אותה אינטואיציה: עוד דירות, עוד תכסית, עוד גובה. כולן גם חייבו להוריד למעלה ממאה חניות אל מתחת לאדמה. בחרתי דווקא את הנמוכה שבהן, פרסתי את החניה על פני הקרקע, וחסכתי 3 מיליון ₪ וכחצי שנה של דיפון וחפירה.

ההנחיה הייתה פשוטה: לנצל כל זכות בנייה עד הסוף. בתוואי הררי הדרך היחידה לשם הייתה להפוך את כל 60 הדירות לדופלקסים — מדרגות בתוך כל דירה ו-30 מ״ר שטחי שירות שאי אפשר למכור. שטחי השירות ירדו לשליש, דירות השוק החופשי הופנו אל הים במקום אל קיר התמך, והתחשיב השתפר ב-10 מיליון ₪.

היזם היה בטוח שעוד יחידות דיור משמעותן עוד רווח, והעלה את התוכנית מ-65 ל-78 דירות בבנייה רוויה נמוכה. אלא שזה יישוב קהילתי שאין בו מעלית באף פרויקט — המוצר שתוכנן שם פשוט לא היה קיים בשוק המקומי. חזרנו למספר היחידות המאושר, הגינות חזרו להימכר במקום להירצף לחניות, והתחשיב השתפר בכ-4 מיליון ₪.