מקרה בוחן · הנדסת ערך
13 דירות פחות,
ועדיין 4 מיליון ₪ יותר
המצב שהתקבל
היזם היה בתפיסה מוכרת: עוד יחידות דיור, יותר רווח. הוא תכנן בנייה רוויה נמוכה של קרקע ועוד שלוש קומות, והעלה את מספר היחידות מ-65 המאושרות ל-78. כדי לאשר את זה הוא הגיש לוועדה בקשה להקלה, והוועדה דחתה אותה.
כדי להגיע לשם הוא הגדיל את שטחי השירות, ואת שטחי הגינות — שהם הדבר היחיד שבאמת נמכר במקום כזה — הוא הקצה לחניות במקום למכירה.
מה זיהיתי
זה יישוב קהילתי. אין בו בנייה רוויה. אין מעלית באף פרויקט ביישוב. המוצר שתוכנן שם פשוט לא היה לו ביקוש מקומי, ובנייה רוויה נמוכה היא הגרועה משני העולמות: עלויות של רוויה, בלי הקהל שקונה אותה.
מעבר לזה, כל מטר של שטח שירות עולה כסף ברישוי ובבנייה ואינו נמכר. כשמוסיפים יחידות בכוח, שטחי השירות גדלים מהר יותר מההכנסה שהיחידות האלה מביאות.
סכמה עקרונית בלבד. אינה שרטוט הפרויקט ואינה בקנה מידה.
מה עשיתי
ביטלתי את תוספת היחידות
חזרה ל-65 היחידות המאושרות. זה הפך את התוכנית מדחיסה של מוצר שאין לו קונים לתוכנית שמתאימה למקום.
החזרתי את הגינות לשיווק
במקום לרצף אותן לחניות. ביישוב כזה הגינה היא חלק ממה שהקונה משלם עליו, לא שטח שנותר.
המרתי את הבינוי לדופלקסים וגן־גג
התוכנית עם תוספת היחידות דרשה 6 בניינים בבנייה רוויה. בפועל נשאר בניין רווי אחד, ושאר הבינוי הפך לדופלקסים ולדירות גן־גג: מוצר שקיים ביישוב ושהקהל שם מכיר ומחפש, במקום קומה שלישית בלי מעלית.
הכול בתוך המאושר
בלי הקלה ובלי שינוי תב״ע. השינוי לא הוסיף ולו יום אחד להליך התכנוני, כי הוא רק חזר אל מה שכבר אושר.
התוצאה
פחות יחידות, מוצר שמתאים ליישוב, ושטחי שירות שירדו בכ-8 מ״ר בממוצע לדירה. החיסכון בשטחי השירות לבדו מסביר את רוב השיפור בתחשיב.
על הנייר, בלי ההקלה שהיזם ביקש הוא היה אמור להרוויח פחות. בפועל, עם 13 דירות פחות, הרווח גדל בכ-4 מיליון ₪.
המספרים בעמוד הם אומדני עלות שלי, מתוך תחשיבי הפרויקט.
חיסכון בעלויות, רובו בשטחי שירות שלא נבנו ולא היו נמכרים ממילא.