מקרה בוחן · הנדסת ערך
על השולחן היו 138 דירות.
בחרתי 78.
המצב שהתקבל
היזם הגיע עם דילמה: מה נכון לעשות עם הקרקע. היו על השולחן הרבה אופציות, וכולן נשענו על אותה אינטואיציה — עוד דירות, עוד תכסית, עוד גובה. 78, 95 ו-138 יחידות דיור.
לכל אחת מהן היה מכנה משותף אחד: בתקן של 1.3 חניות לדירה, כל החניות היו חייבות לרדת אל מתחת לאדמה. וההנחה הייתה שאם ממילא צריך חניון תת־קרקעי, כדאי לנצל אותו לעוד דירות.
מה זיהיתי
חניון תת־קרקעי הוא השטח היקר ביותר בפרויקט שאי אפשר למכור. הוא דיפון, חפירה, בטון ומערכות, והיזם לא מקבל עליו שקל בחזרה. באופציה של 138 יחידות מדובר בכ-180 חניות שיורדות לאדמה, ובחצי שנה של ביצוע שמתווספת ללוח הזמנים עוד לפני שהתחילו לבנות דירה אחת.
ובמקביל — מי קונה שם. משפחות גדולות ומבוססות, עם זיקה עמוקה למסורת. הן צריכות דירה גדולה, לא עוד יחידה קטנה. האופציה עם הכי הרבה דירות הייתה גם זו שהכי פחות התאימה לקונה.
סכמה עקרונית בלבד. אינה שרטוט הפרויקט ואינה בקנה מידה.
מה עשיתי
חזרתי לתוכנית המקור
78 יחידות — הנמוכה מבין שלוש האופציות — בגודל ממוצע של 125 מ״ר. הדירה הגדולה היא המוצר שהשוק המקומי קונה.
שיניתי את עמדת הבניינים
זה מה שאפשר לפרוס את כל החניות על פני הקרקע במקום לחפור עבורן. המהלך כולו יושב על הצבה, לא על תוספת שטח.
צמצמתי גינות, לא דירות גן
מספר דירות הגן נשאר כמו שהיה. מה שהצטמצם הוא שטח הגינות, שחלקו הלך לחניה, ובחשבון הכולל זה עדיין היה זול בהרבה מלחפור.
במגרש השני עצרתי באמצע
שם תוואי הקרקע וקווי הבניין לא אפשרו לבטל את המרתף לגמרי, ולכן נשארה חצי קומה מפולשת. לא נוסחה — שיקול לכל מגרש בנפרד.
התוצאה
מבין שלוש האופציות נבחרה זו עם הכי מעט דירות, בלי לוותר על שטחי המכירה. במגרש אחד החניון בוטל לחלוטין, ובשני צומצם לחצי קומה מפולשת. כ-101 החניות הנדרשות נפרסו על פני הקרקע.
המהלך דרש ישיבות תכנון עם האדריכל, שהסכים לפתרון החדש: פתרון שאינו דורש הקלות בבנייה ומפשט את הליך הרישוי. והיזם קיבל פתרון זול יותר בכ-3 מיליון ₪, שעוברים ישירות לרווחיות.
המספרים בעמוד הם אומדני עלות שלי, מתוך תחשיבי הפרויקט.
שני המגרשים יחד, תוספת ישירה לרווחיות. ועוד כחצי שנה שלא נשרפה על דיפון, חפירה ובניית חניון, וכשנה שנחסכה ברישוי.